Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
НовостройкиИпотека

Ажиотаж на рынке новостроек: количество сделок побило рекорды

4 123
Ажиотаж на рынке новостроек: количество сделок побило рекорды
Рост ключевой ставки и попытки потенциальных покупателей сохранить сбережения за счет недвижимости увеличили спрос на первичном рынке, в результате чего усилилась индексация цен. Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги I квартала 2022 года на первичном рынке Московского региона.

Эксперты проанализировали изменение цен, количество и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.

Коротко о главном

 — Еще никогда за первые три календарных месяца года не было совершено так много сделок (45,6 тыс.). Регистрации ДДУ в марте сопоставимы с концом 2020-го, когда на рынке был ажиотажный спрос.

— Доля ипотечных сделок в I квартале 2022 года не изменилась относительно IV квартала 2021-го (65%), но от месяца к месяцу внутри квартала динамика была разнонаправленной: доля сделок с привлечением заемных средств выросла до 68% в феврале и снизилась до 62% в марте.

Цены за прошедший квартал в столичном регионе выросли на 5,5%. Основной прирост пришелся на март (+3%) — по сравнению с февралем индексация цен ускорилась. Сильнее всего подорожал «квадрат» в Московской области (на 10%).

Объем предложения практически не изменился (снижение на 0,3%). За первые три месяца 2022 года в продажу вышло мало новинок, но дефицит не грозит: у застройщиков есть запасы.

Выручка девелоперов в I квартале составила 208 млрд рублей — всего на 4% ниже, чем в IV квартале 2021-го. В Новой Москве и Московской области значения даже выше, чем кварталом ранее. Обычно в конце года выручка на 10–20% выше, чем в начале следующего.

Важно

В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. 

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов премиальных сегментов.

Количество сделок: исторический максимум для I квартала

В I квартале 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ — это рекордный для I квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Количество сделок лишь на 2,3% меньше, чем в IV квартале 2021 года.

Обычно за первые три месяца нового года заключается на 15–25% меньше ДДУ, чем за последние три месяца предыдущего года. Покупатели стремятся совершить сделку до конца года, в результате чего в ноябре и декабре количество ДДУ значительно возрастает. Январь же считается малоактивным для рынка недвижимости за счет продолжительных нерабочих дней и реализации спроса в конце предыдущего года.

В Московской области в I квартале 2022 года заключено даже больше сделок, чем в IV квартале 2021-го: 19,9 против 19,8 тыс.

В этом году I квартал оказался очень активным, особенно март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц прошлого года не было совершено столько сделок — даже в рекордном для 2021-го декабре (17,8 тыс. ДДУ).

Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 года (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой. В настоящее время условия на рынке менее выгодные: выше ставки по ипотеке, выше цены. Тем не менее спрос в марте находится на уровне конца 2020 года.

Рекорды для своего месяца поставили и январь, и февраль. По сравнению с прошлым годом спрос в регионе вырос на 12,7%.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Столь высокий спрос шел как со стороны ипотечников, так и со стороны покупателей с живыми деньгами. Ожидая дальнейшего повышения ставок по ипотеке в январе и феврале, покупатели обеспечивали спрос на высоком уровне: если человек понимает, что в любом случае он будет брать кредит на квартиру, то лучше сделать это на более выгодных условиях.

В марте на рынке больше, чем обычно, стало покупателей без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились перевести свои сбережения в квадратные метры.

Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотечными кредитами, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также тех, кто попадал под программу льготной семейной ипотеки (предполагалось, что она будет действовать до конца марта).

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Март: рекордно низкая доля сделок с ипотекой

В январе и феврале 2022 года доля ДДУ с ипотекой увеличилась относительно конца 2021-го. Население было согласно взять ипотеку и без льготной программы, но до момента, когда ставки вырастут еще сильнее. К тому же на рынке было много специальных программ от застройщиков с более выгодными условиями.

В январе 65% сделок в регионе прошло с ипотекой, в феврале — 68%. Большую часть февраля действовали еще старые ставки кредитования, поскольку рост ключевой ставки произошел в последний день месяца — 28-го. Но еще за несколько дней было понятно, что, скорее всего, произойдет пересмотр ключевой ставки в большую сторону на фоне сложной геополитической ситуации. Это привело к росту активности со стороны ипотечных заемщиков, особенно с уже полученными ранее положительными решениями от банков.

В марте доля сделок с ипотекой в общем количестве сделок уменьшилась до 62%. Такого низкого значения не было с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 году. Особенно сильно показатель просел в Москве в старых границах — с 62% в феврале до 54% в марте. 

При этом количество сделок в области и в Новой Москве не сократилось, а даже возросло, в Москве в старых границах — осталось на уровне февраля. Причина сокращения доли — в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки, чтобы сохранить свои сбережения.

62% сделок с ипотекой в условиях ключевой ставки 20% — очень много, но это не значит, что клиенты массово брали кредиты на столь невыгодных условиях. Подобная высокая ставка является заградительной. Сделки заключали те покупатели, у которых уже были кредиты под более выгодный процент, одобренные до начала марта, а также те, кто отвечает условиям программы льготной семейной ипотеки.

В результате по итогам I квартала 2022 года доля сделок с ипотекой не изменилась относительно IV квартала 2021-го — она всего на 1 п. п. ниже, чем годом ранее.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Расширение лимита по льготной ипотеке (до 12 млн рублей) серьезно увеличивает долю лотов, подходящих под программу. По предварительным расчетам, под нее подпадает около 75% рынка в столичной агломерации. По старому лимиту (3 млн рублей) под льготную ипотеку подходили лишь единичные объекты. Это способно вновь привести к увеличению доли сделок с привлечением заемных средств в общем объеме сделок, к тому же активность покупателей с живыми деньгами уже снизилась.

Но чуть ли не более значимым фактором, чем ставка ипотеки и размер лимита, является ситуация на рынке труда: необходимо, чтобы у покупателей сохранялись доходы для обслуживания кредита и была уверенность в завтрашнем дне.

«Квадрат» в регионе подорожал на 3%, сильнее всего — в области 

Средняя цена 1 кв. м в Московском регионе в марте 2022 года составляет 257,8 тыс. рублей — это на 3% больше, чем в феврале. В феврале рост составил 2,2%, в январе — 0,2%. Индексация цен на первичном рынке столичного региона к концу I квартала усилилась.

Существенный рост цен в марте наблюдался во всех локациях: в Москве в старых границах «квадрат» подорожал на 1,7% (до 346,8 тыс. рублей), в Новой Москве — на 1,3% (до 221 тыс. рублей), в Московской области — сразу на 5,4% (до 164,8 тыс. рублей).

Наибольший рост в более доступной Московской области — это рекордный показатель за весь период наблюдений (с 2015 года).

Рост цен связан с двумя главными причинами:

1. с поведением покупателей: в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирают более дешевые лоты, что повышает средние цены в активном предложении;

2. с решениями застройщиков — в марте мы зафиксировали две волны увеличения цен: после повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 20% на первой неделе месяца и валютным ограничением — после 15 марта.

Кроме того, средние цены растут за счет удорожания строительства (в том числе из-за трудностей с логистикой) и за счет все большего распространения эскроу-счетов, которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

По данным Циан.Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Циан.Аналитики

Всего за квартал цены в столичном регионе выросли на 5,5%: в Москве в старых границах — на 3,2%, в Новой Москве — на 4,6%, в Московской области — на рекордные 10,3%.

Для сравнения: в IV квартале 2021 года «квадрат» подорожал на 3,8%, причем наибольший рост наблюдался в Новой Москве (+8,3%), а в Московской области темпы роста были скромнее (+5,4%).

За год цены в целом по региону увеличились на 29,3%, в Москве в старых границах — на 23,9%, в Новой Москве — на 32,6%, в Московской области — на 35,9%.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения стабилизировался

Относительно февраля объем предложения на первичном рынке Московского региона в марте 2022 года не изменился. В продаже от застройщиков доступно 75,2 тыс. квартир и апартаментов, как и месяцем ранее: в Москве в старых границах 34,5 тыс. лотов (+0,9% за месяц), в Новой Москве — 11,1 тыс. лотов (+4,7%), в Московской области — 29,6 тыс. лотов (–2,6%). В области объем предложения уменьшается пятый месяц подряд, что дополнительно толкает цены вверх.

По сравнению с концом IV квартала 2021 года объем предложения в Московском регионе сейчас меньше на 0,3%. Количество лотов в продаже стабилизировалось и практически не меняется последние месяцы (меньше выбор был только в январе — 73 тыс. квартир и апартаментов — за счет того, что в продажу вышло мало новинок).

Сейчас объем предложения не является ключевым фактором — застройщики могут корректировать количество лотов в продаже в зависимости от своей стратегии и ситуации на рынке. 

В Московском регионе в остатках находится около 15 млн кв. м квартир и апартаментов (это соответствует двухлетнему объему продаж в рекордном 2021 году). Даже при снижении объемов выхода новых предложений дефицита предложения мы не ожидаем.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Количество новых ЖК в Московском регионе в I квартале 2022 года заметно сократилось. Старт продаж был зафиксирован лишь в 15 проектах: 13 — в Москве в старых границах и два — в Московской области (в Новой Москве новинок не было). За последние два года меньше новых проектов было только в I квартале 2020-го (13 ЖК).

Спад активности заметен и при сравнении количества новых корпусов: в I квартале 2022-го в продажу вышло всего 114 новинок, тогда как в прошлом году в течение I квартала продажи открывались по 157 адресам, а в I квартале 2020-го — по 132 адресам.

Мало новинок вышло в январе (30 корпусов) и в марте (27 корпусов — это минимальный показатель с мая 2020 года, почти в два раза меньше, чем месяцем ранее), что является нестандартной ситуацией.

Объем предложения в продаже не просел за счет большого количества новых лотов в феврале. В целом в 2022 год рынок вошел с высокими позициями: в прошлом году продажи стартовали сразу в 655 новых корпусах — это наибольший показатель за последние три года. Поэтому дефицит рынку пока не грозит.

Количество новых корпусов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Выручка девелоперов в начале этого года всего на 4% меньше, чем в конце прошлого

В марте 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 207,6 млрд рублей (на 16% больше, чем в феврале). В результате по итогам I квартала 2022 года застройщики заработали 523,9 млрд рублей — на 4% меньше, чем в IV квартале 2021-го (тогда 547,3 млрд рублей).

В такой динамике нет ничего необычного: продажи в конце года всегда выше, чем в начале. Выручка в I квартале 2021 года была на 22,3% ниже, чем в IV квартале 2020-го, в I квартале 2020 года — на 12,9% ниже, чем в IV квартале 2019-го. То есть в этом году разница между началом и концом предыдущего года даже менее выражена, чем обычно, — за счет рекордно большого количества сделок для I квартала.

В Новой Москве и Московской области выручка за первые три месяца этого года даже выше, чем в IV квартале 2021-го (на 6,7 и 4,5% соответственно): во-первых, значительно выросли цены (на 4,6 и 10,3%), во-вторых, незначительно сократилось количество сделок относительно последних месяцев 2021 года (в области — даже на 0,4% больше ДДУ). В Москве в старых границах снижение выручки — 9,2% за квартал.

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в I квартале 2022 года: 5 из 10 ЖК-лидеров находится в Новой Москве («Новые Ватутинки», «Прокшино», «Саларьево парк», «Скандинавия Юг», «Бунинские луга»). Обычно проекты в Подмосковье и Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и количество сделок в них больше.

Лидеры продаж в I квартале 2022 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м
в I квартале 2022 года, тыс. рублей

Средний чек сделки 
в I квартале 2022 года, млн рублей

Новые Ватутинки

Новая Москва

880

191,8

7,71

Пригород Лесное

Московская область

712

142,2

6,05

Прокшино

Новая Москва

705

257,8

10,56

Томилино Парк

Московская область

681

147,5

6,14

Люблинский парк

Москва

657

231,5

8,84

Остров

Москва

616

428,2

31,06

Саларьево Парк

Новая Москва

585

228,5

9,81

Скандинавия Юг

Новая Москва

571

245,9

11,91

Бунинские луга

Новая Москва

542

220,5

8,74

Ильинские луга

Московская область

526

163,6

6,33

По данным Циан.Аналитики

На фоне ожидания роста ипотечных ставок в январе и феврале и общеэкономической неопределенности в марте на первичном рынке Московского региона в I квартале 2022 года заключено рекордное для начала года количество сделок, комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. В марте были утверждены новые условия по льготной ипотеке: в нынешних условиях 12% кажутся вполне выгодным предложением для заемщиков. Тем не менее сейчас едва ли не более значимым фактором для устойчивости отрасли является ситуация с доходами населения и занятостью. 

Важно, чтобы у заемщиков сохранялись доходы для обслуживания кредита и была уверенность в завтрашнем дне для его оформления на фоне внешней нестабильности.

«Кардинального изменения в динамике цен в ближайшее время мы не ожидаем: средняя стоимость предложения продолжит увеличиваться — как за счет индексации цен со стороны застройщиков, так и из-за того, что покупать будут более доступные лоты, — продолжает эксперт. — Застройщики продолжат “льготировать” льготную ипотеку. Уже сейчас мы видим предложения с рекламными ставками ниже 12%. Но запуск таких предложений почти невозможен без индексации номинальных цен».

*Примечание. Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

Изображение в начале статьи: ЖК «Прокшино»/cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
19 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0