Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиИпотека

Итоги первого полугодия: массовый сегмент новостроек столицы

28 августа 2017 12 277
2019-09-25T19:28:15.257000+00:00
Итоги первого полугодия: массовый сегмент новостроек столицы
Разбираем основные события и тенденции на первичном рынке недвижимости Москвы (в старых границах)

Прошла большая часть 2017 года, эксперты подводят итоги, рассуждая об объеме предложения, ценах и ипотеке. Изучив данные показатели, можно давать и осторожные прогнозы на вторую половину года. 

Предложение на рынке продолжает увеличиваться

Все эксперты сходятся во мнении, что объем предложения на рынке недвижимости в первом полугодии значительно вырос. 

avatar

Наталья ШаталинаГенеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки"

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина рассказывает, что более половины введенных в строй объектов на территории Москвы в пределах старых границ можно отнести к массовому сегменту:

– Рост предложения опять достиг рекордных значений, максимально приблизившись к отметке в 3 млн кв. м. На данный момент в Москве он составляет 2,84 млн кв. м (по старым границам). Из них 47,7% предложения приходится на бизнес-класс, следовательно, доля массового сегмента составляет 52,3%. Таким образом, объем предложения в массовом сегменте по итогам первого полугодия составил 1,49 млн кв. м.

Цифры, которые приводит Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, также укладываются в эту тенденцию:

– В комфорт-классе предлагается 19,4 тыс. квартир, его доля составила 41,3% в суммарной площади, сегмент занимает второе место по объему предложения на первичном рынке Москвы. В эконом-классе предлагается 2,9 тыс. квартир, что составляет 6,2%. Наибольшая часть предложения комфорт-класса сосредоточена в ЮАО и составляет 19,2%, второе место у САО, здесь показатель 14,7%. Последнее место занял ЗелАО – 3,2%. В сегменте «эконом» основной объем сосредоточен в ЮВАО (98,2% от общего предложения данного сегмента).

Ипотека

По данным АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), в первом квартале 2017 года отмечается снижение доли ипотечных сделок в общей структуре предложения, но во втором квартале объемы стали расти. К маю ставки по ипотечным кредитам упали до рекордного уровня за все время работы ипотечных программ в стране: на первичном рынке – до 10,9%, на вторичном  – до 11,5%. Данная тенденция продолжилась и летом: АИЖК была установлена 9,75-процентная ставка. Сразу же 15 организаций, лидирующих по выдаче ипотечных кредитов, понизили свои ставки. Данные на июль следующие: 10,2% – на «первичке», до 10,9% – на «вторичке».

Всего в первом полугодии,  по данным АИЖК, было выдано более 420 тыс. ипотечных кредитов на 765 млрд руб. А это на 15% превышает уровень прошлого года и соответствует показателям рекордного для страны 2014 года. Также представители агентства отмечают, что состояние ипотечного рынка на сегодняшний день не вызывает озабоченности, а объем просроченной россиянами задолженности сейчас находится на низком уровне.

Выдача кредитов продолжит расти и во втором полугодии 2017 года, прогнозирует Наталья Шаталина:

– Скорее всего, во втором полугодии будут держаться такие же высокие показатели. Ключевая ставка за первое полугодие была пересмотрена три раза, это позволило банкам также пересмотреть ставки в сторону снижения, в итоге они стали даже более выгодными, чем в рамках льготной ипотеки на момент запуска.

Как изменились цены


По информации Юлии Сапор, можно констатировать снижение цен в эконом-классе из-за роста предложения. В сегменте «комфорт» цены не сильно скорректировались в сторону роста:

– Средневзвешенная цена на квартиры комфорт-класса сейчас находится на уровне 151,5 тыс. руб. за кв. м, за год показатель в сегменте скорректировался в сторону увеличения (+4,9% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года). В эконом-классе – 112,1 тыс. руб. за кв. м; показатель средневзвешенной цены сократился на 5,9%, что связано со значительным ростом предложения.

Наиболее высокая цена в сегменте «комфорт» – в СЗАО Москвы, она составляет 162,1 тыс. руб. за кв. м, а самое бюджетное предложение традиционно относится к Зеленограду – 98,1 тыс. руб. за кв. м. Эконом-класс представлен только двумя локациями – в ЮВАО показатель составляет 111,3 тыс. руб. за кв. м, а в ЗАО – 158,2 тыс. руб. за кв. м, – делится данными эксперт.

При средней цене кв. м в экономе 112,1 тыс. руб. средний бюджет предложения находится в диапазоне от 4,5 до 6,49 млн руб. Цены в комфорт-классе выше на 35%, тем не менее, большая часть квартир также представлена в бюджете от 4,5 до 9,5 млн руб. за счет более мелкой нарезки площадей лотов в проектах.

Законодательство

2017 год важный с точки зрения законодательных нововведений, изменились: контроль над работой застройщиков, процедура регистрации прав на недвижимость, процедура кадастровой оценки и некоторые другие правила.

Начали действовать изменения, внесенные в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные нормативно-правовые акты. Закон должен защищать дольщиков: создается государственный компенсационный фонд под управлением АИЖК. По вступившим в силу изменениям это предприятие берет ответственность за завершение уже начавшегося строительства. Все застройщики обязаны платить в фонд взносы: до 1% от стоимости возводимой новостройки, указанной в проектной декларации. Установлен барьер по минимальному собственному капиталу застройщика, теперь он должен составлять не менее 4% от стоимости возводимых объектов. При этом девелоперы смогут использовать средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и технических сооружений.

Начал действовать закон «О Едином государственном реестре недвижимости» (ЕГРН). Нововведение позволило объединить системы учета объектов недвижимости и регистрации прав. Стало возможно подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав одновременно. По логике законодателей это сэкономит время заявителей и сделает саму процедуру удобной. Сократились и сроки получения сведений из ЕГРН: выписку должны теперь выдавать за три дня. Кроме того россиянам для получения актуальных сведений об их недвижимости достаточно будет взять выписку из ЕГРН.

В прошлом году был подписан закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости, специально создаваемым региональным ведомствам. По нему оценку теперь проводят органы власти субъекта РФ. При этом часть правил начнет действовать только с 2020 года – это касается положения об особенностях проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Кроме того начали действовать изменения части первой Гражданского кодекса: по ним к недвижимости приравниваются машиноместа. Теперь для того чтобы купить или продать машиноместо нужно будет провести процедуру госрегистрации, как и с другими объектами недвижимости. Также подобную недвижимость можно будет приобретать по ипотеке и закладывать.

Вступили в силу и изменения в Градостроительный кодекс РФ. Поменялся порядок получения разрешения на строительство индивидуального жилищного дома. Теперь собственник должен добавить к основному пакету документов, которые он представляет властям еще и описание внешнего облика дома с эскизами и макетами. Нововведения позволят сохранить общий вид и архитектурный ансамбль исторических поселений при строительстве новых объектов.

Тенденции и прогнозы

Наталья Шаталина обращает внимание на то, что в «старой» Москве анонсирован выход достаточно большого количества проектов до конца текущего года. Будут введены проекты разных классов, в том числе и масштабные.

Не так давно «Донстрой» заявил о намерении вывести на рынок проекты общей площадью 1,8 млн кв. м. Запуск части проектов должен состояться уже в этом году, – детализирует эксперт. – Также ГК ПИК заявляла о перспективных проектах. Рост объемов предложения (причем как в бизнес-классе, так и в массовом сегменте) будет обострять и без того высокую конкуренцию на рынке. Также интересно отметить начавшуюся еще в 2016 году тенденцию по увеличению предложения в панельных новостройках, за последние полгода предложение выросло с 263 до 317 тыс. кв. м. Так как большинство покупателей сейчас при выборе жилья опирается на готовность проектов, то застройщики предпочитают включать в свои проекты панельные дома, особенно в случае наличия крупного участка под застройку. 

Кроме того, следует обратить внимание и на увеличившуюся по сравнению с 2016 годом активность покупателей. По данным агентств недвижимости, успешными стали март и апрель 2017 года. При этом по сравнению с июнем 2014 года отмечается падение цен на 7,7%. Эксперты прогнозируют, что до конца года средняя цена «квадрата» будет колебаться.

«Черная пятница»

Жители Москвы и Подмосковья в июле могли наблюдать активную рекламную кампанию акции столичных застройщиков «Черная пятница». Событие проводилось уже в третий раз, в 2015 и 2016 годах оно было проведено в августе. Представители некоторых игроков рынка отметили то, что систематичность проведения акции повлияла на поведение покупателей. Логично, что раньше покупатели, которые не были осведомлены об акции, сомневались в необходимости принимать в ней участие и совершать покупку, так как за три дня (срок проведения) сложно решиться потратить значительные средства. В этом году клиенты уже были максимально подготовленными.

В итоге объем продаж в рамках акции Black Friday Real Estate составил около 3 млрд руб. (объекты в Москве и Подмосковье), цифры в три раза превысили показатели 2016 года, сообщила СМИ руководитель проекта Юлия Солодовникова. По данным организаторов, увеличилась и общая вовлеченность продавцов и покупателей в акцию: в прошлом году в «черной пятнице» приняли участие 46 компаний, которые выставили 71 объект, а в этом году 89 объектов выставили 49 девелоперов. Общая стоимость лотов достигла 7,3 млрд руб. По некоторым объектам скидки составили 36%, а банк ВТБ выступил со специальным предложением по ипотеке: ставку снизили на 1%.


Также некоторые участники акции озвучили информацию о продажах: в ГК «ВекторСтройФинанс» заключили 13 договоров, компания «ГАЛС-Девелопмент» за время проведения акции оформила 10 сделок, «ДОН-Строй» реализовал около 4 тыс. кв. м. недвижимости стоимостью более млрд руб., в «Инград» обратилось 150 покупателей, а в компании «Лидер-Инвест» продали около 50% выставленных лотов.


Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#новостройка
ипотекановостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru