Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
НовостройкиПрофессионалам

Цены на новостройки кусаются, но спрос всё равно растет

5 673
Цены на новостройки кусаются, но спрос всё равно растет
На первичном рынке Московского региона спрос в ноябре сильно вырос по сравнению с октябрем — даже с учетом того, что первая неделя месяца была нерабочей. Потенциальные покупатели стремятся совершить сделку до начала следующего года и до того, как банки поднимут ставки по ипотеке. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве превысила 300 тыс. рублей — это на 100 тыс. больше, чем два года назад.
коротко о главном

Спрос в ноябре 2021 года вырос сразу на 12% относительно октября, главным образом за счет увеличения количества сделок в Московской области на 27%. В Москве — рост на 1,4%.

— Доля ипотеки в Московском регионе возросла до 67%. Показатель достиг уровня конца 2020 года.

За месяц средняя цена 1 кв. м в регионе увеличилась на 2%, основной рост произошел за счет Новой Москвы и Московской области. Впервые стоимость «квадрата» в столице превысила 300 тыс. рублей. Снижение доступности жилья в столице привело к частичному перетоку интереса к менее дорогим локациям в Новой Москве и Московской области.

Объем предложения в регионе уменьшился за месяц на 1,2%. Количество лотов сократилось во всех локациях, но незначительно.

Выручка девелоперов в ноябре 2021 года составила 175 млрд рублей — сразу на 12% выше, чем в октябре, и превысила прошлогодний показатель. 

— В лидерах продаж* — ЖК «Остров» со средним размером чека более 30 млн рублей.

Успеть до роста ипотечных ставок

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги ноября: количество сделок в Московском регионе увеличилось относительно октября сразу на 11,6%, достигнув 15,2 тыс. ДДУ. Продажи в регионе пока ниже, чем год назад, когда на рынке был ажиотажный спрос (–12,6%), но выше, чем до пандемии (+22,6%).

Показатель сопоставим с июнем 2021 года — последним месяцем, когда действовала льготная ипотека по старым условиям. Покупатели в очередной раз стремятся запрыгнуть в последний вагон — до роста ставок по ипотеке. Впервые с момента обновления условий по льготной ипотеке в столичной агломерации продано более 15 тыс. квартир и апартаментов.

Количество сделок упало в июле и августе (это были первые месяцы после пересмотра программы льготного ипотечного кредитования) на 20 и 13% в месяц соответственно, в сентябре наблюдался восстановительный рост на 27%. В октябре ситуация на рынке выровнялась — показатель держался на стабильном уровне относительно предыдущего месяца.

ЖК «Новое Внуково»

В ноябре вновь зафиксирован рост количества заключенных ДДУ. Можно выделить следующие причины. Во-первых, сезонный фактор. Осень традиционно отличается высоким спросом на рынке недвижимости: люди хотят решить жилищный вопрос до начала нового года. Во-вторых, сыграло свою роль желание покупателей успеть приобрести квартиру до того, как банки поднимут ставки по ипотеке в случае очередного повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре (заседание назначено на 17 декабря).

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Количество сделок увеличилось в Москве в старых границах на 2,4% (до 6,1 тыс. ДДУ) и в Московской области — сразу на 27,4% (до 6,8 тыс. ДДУ). В Новой Москве показатель держится на уровне прошлого месяца (–1%). Такое распределение объясняется перетоком спроса из Москвы в менее дорогие локации на фоне роста цен и компенсации снижения количества сделок в октябре. Спрос в Подмосковье обеспечивают и мигранты из других регионов, которые также стремятся успеть купить жилье до Нового года и роста ставок по ипотеке.

В годовой динамике продажи на первичном рынке столицы ниже на 16,6%, в области — на 7,1%. В столице сокращение лимита по льготной ипотеке полностью обнулило программу и сделало ее неактуальной, тогда как в Московской области небольшие шансы воспользоваться ей остались.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

По данным Циан.Аналитики

Доля ипотечных сделок увеличилась за месяц на 3 п. п.

По итогам ноября 2021 года 67% сделок на первичном рынке Московского региона прошло с ипотекой. После трехмесячной стагнации на уровне 63–64% показатель увеличился сразу на 3 п. п. и достиг уровня IV квартала 2020-го, когда на рынке еще действовала льготная ипотека по прежним условиям и наблюдался ажиотажный спрос.

Несмотря на то что после пересмотра условий ипотека пользовалась меньшим спросом, показатель не только возвращается к допандемийному уровню, но и увеличивается. В октябре ипотечные ставки остаются на довольно привлекательном уровне и без льготных условий, поскольку, боясь потерять клиентов, банки аккуратно изменяли условия, а застройщики предлагали специальные программы. Играет роль и ослабление курса рубля на фоне роста эпидемиологических и геополитических рисков — в большинстве случаев это приводит к локальному всплеску активности на рынке недвижимости.

Доля ДДУ с ипотекой увеличилась по всем локациям: на 3 п. п. — в старых границах Москвы (до 61%), на 4 п. п. — в Новой Москве (до 67%), на 3 п. п. — в Московской области (до 67%). Доля сделок с ипотекой традиционно выше в Новой Москве и Московской области, где меньшее число покупателей обладают достаточной суммой для совершения сделки без привлечения заемных средств.

Цена «квадрата» в Москве превысила 300 тыс. рублей

После небольшого снижения в октябре, в ноябре средняя цена 1 кв. м в Московском регионе вновь увеличилась сразу на 2%, составив 238 тыс. рублей. Динамика объясняется ростом спроса, связанного с сезонными факторами и желанием покупателей успеть приобрести жилье до роста ставок по ипотеке.

В последние месяцы важной составляющей является также изменение структуры предложения: средняя цена по рынку сильно зависит от того, какие корпуса и в каких объемах находятся в реализации. На динамику влияют и решения девелоперов по индексации цен.

В Москве средняя цена 1 кв. м впервые перешагнула отметку 300 тыс. рублей и достигла 302 тыс. рублей (+1,8% за ноябрь). Новостройки в Москве в старых границах подорожали в среднем на 1,5% (средняя цена «квадрата» составляет 325,8 тыс. против 321 тыс. рублей месяц назад).

В Новой Москве средняя стоимость 1 кв. м выросла за месяц на 3,6% и достигла 208 тыс. рублей. То есть основной рост в Москве произошел за счет территорий ТиНАО. В Московской области средняя цена 1 кв. м выросла на 3% (до 147,4 тыс. рублей).

Снижение доступности жилья в столице привело к частичному перераспределению покупательского интереса к менее дорогим локациям в Новой Москве и Московской области, в результате чего там зафиксирован более стремительный рост.

За год цены в целом по региону увеличились на 29,2%, в Москве в старых границах — на 33,3%, в Новой Москве — на 22,4%, в Московской области — на 32,4%. Программы субсидирования от застройщиков позволяют частично компенсировать фиксируемый рост стоимости — девелоперы за счет сокращения собственной выручки предлагают клиентам «альтернативную льготную ипотеку».

В этом и заключается основная причина стабильного спроса даже с нынешним уровнем цен. Выручку девелоперов также стоит учитывать в контексте этого фактора — часть полученных от покупателей денег пойдет на компенсацию специальных условий банкам.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

По данным Циан.Аналитики

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения вновь снизился

После увеличения объема предложения на 4,3% в октябре, в ноябре на первичном рынке Московского региона вновь отмечено небольшое снижение. За месяц количество лотов сократилось на 1,2%. В продаже от застройщиков находится 76 тыс. квартир и апартаментов.

В Москве в старых границах количество квартир и апартаментов в продаже сократилось за месяц на 0,8% (до 35,3 тыс.), в Московской области — на 1,5% (до 32,2 тыс.), в Новой Москве — на 1,2% (до 8,5 тыс.).

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Снижение объема предложения связано с ростом количества сделок. При этом в продажу вышло сразу 57 новых корпусов — на треть больше, чем в октябре. Рост произошел по всем локациям. В Москве в старых границах вышло 40 корпусов (против 32 в октябре), в Московской области — 17 (против 11). Общая площадь корпусов, которые вышли на рынок в ноябре, составила 1118 тыс. кв. м (это в два раза больше, чем в октябре). Основной объем нового предложения пришелся на Москву в старых границах (529 тыс. кв. м).

Новых проектов в ноябре вышло меньше, чем в октябре, — всего пять ЖК. Все они расположены в Москве в старых границах (Woods, «Город daily», «Level Мичуринский», «Роттердам», «Маросейка 11»).

Выручка девелоперов выросла на 12% за месяц

В ноябре 2021 года выручка девелоперов Московского региона составила 174,7 млрд рублей. Это сразу на 11,8% выше, чем в октябре. Рост главным образом за счет Московской области (+32,5%). В Москве в старых границах — рост на 7%, в Новой Москве — на 2%. Такая динамика в Московской области связана с более стремительным увеличением количества сделок и ростом стоимости 1 кв. м сразу на 3% в месяц.

По сравнению с ноябрем 2020 года объем на 3,1% выше. Для сравнения: количество сделок на 13% ниже, чем год назад, то есть увеличение объема выручки обеспечено ростом цен на жилье, а не повышенной активностью покупателей.

ЖК «Пригород Лесное»

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в ноябре 2021 года. В лидерах по количеству сделок — проекты в Московской области («Пригород Лесное», «Томилино Парк», «Пехра»), в Новой Москве («Десна», «Прокшино», «Скандинавия Юг», «Новое Внуково»), а также в Москве в старых границах («Остров», «Сити Бэй», «Символ», «Сердце Столицы»).

Больше всего ДДУ было заключено в ЖК «Остров», несмотря на уровень цен (средний чек сделки более 30 млн рублей). Впервые с начала 1990-х годов в столице строится новый жилой район с приятным окружением (в излучине Москвы-реки, с видом на парки, с хорошей транспортной доступностью).

В Новой Москве цены в ключевых проектах различаются не слишком сильно, поэтому в первую очередь покупатели обращают внимание на транспортную доступность ЖК. В лидерах представлены в основном наиболее крупные проекты за счет большого выбора лотов. Аналогичная ситуация в Московской области.

Лидеры продаж в ноябре 2021 года в Московском регионе*

Проект

Локация

Кол-во сделок

Средняя стоимость 1 кв. м в сделке, тыс. рублей

Средний чек сделки, млн рублей

Остров

Москва

208

423,8

30,48

Пригород Лесное

Московская область

167

132,9

5,49

Томилино Парк

Московская область

165

140,2

5,72

Десна

Новая Москва

162

164,1

7,17

Прокшино

Новая Москва

144

242,3

10,41

Сити Бэй

Москва

136

309,5

12,73

Символ

Москва

132

332,8

21,61

Пехра

Московская область

131

135,3

4,34

Сердце Столицы

Москва

123

384,5

20,15

Скандинавия Юг

Новая Москва

123

231,6

11,11

Новое Внуково

Новая Москва

105

189,1

8,05

По данным Циан.Аналитики

«Факторы, подталкивающие население к покупке жилья, перевешивают ценовые ограничения, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — В начале декабря некоторые банки объявили о планируемом повышении ставок по ипотеке — это должно притормозить рост спроса и цен в декабре».

*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые включаются в официальную статистику от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Изображение в начале статьи: ЖК «Прокшино»

Подписывайтесь на Циан для профи в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
19 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0